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2017年，鴻坤集團有限公司(下稱“鴻坤集團”)創(chuàng)始人趙彬把公司交給其子趙偉豪，同時給鴻坤制定了“四個千億”的擴張目標(biāo)。時至今日，這家以房地產(chǎn)開發(fā)項目為主的企業(yè)，卻陷入理財產(chǎn)品兌付延期、債務(wù)違約泥沼之中。

2018年P(guān)2P平臺陸續(xù)“爆雷”，2021年下半年開始，理財產(chǎn)品違約蔓延到地產(chǎn)領(lǐng)域。從恒大到奧園，理財產(chǎn)品兌付風(fēng)波成了地產(chǎn)界的“暴風(fēng)雨”，投資人留給房企的信任又有多少呢?

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鴻坤金服投資者“踩雷”

2015年，鴻坤集團旗下推出的理財平臺鴻坤金服成立，該平臺主要通過社區(qū)宣傳實現(xiàn)獲客，在地產(chǎn)行業(yè)遭遇“寒冬”之時，鴻坤金服出現(xiàn)兌付危機。

據(jù)《財經(jīng)天下》周刊報道，今年春節(jié)前，投資者穆京(化名)在一次加息活動里買了鴻坤金服的短期理財產(chǎn)品。但短短兩個月后，自己150多萬元的本金加利息卻無法提現(xiàn)。“我全部身家都投在里面”。

3月底，穆京得知購買的理財產(chǎn)品無法兌付，一下子慌了。鴻坤金服的投資者，大部分是買了鴻坤房子的業(yè)主，而鴻坤的員工及其親朋好友的占比也不少。

由鴻坤金服發(fā)行、鴻坤集團擔(dān)保的理財產(chǎn)品發(fā)布了投資兌付方案。

兌付方案內(nèi)容顯示，即充提差后本金在1萬元至10萬元的客戶，現(xiàn)場簽約后5個工作日內(nèi)一次性兌付本金。10萬元至20萬元的客戶一年內(nèi)完成兌付，20萬元到50萬元的客戶在2年內(nèi)完成兌付。根據(jù)此前兌付方案，大于50萬元的則要等上3年。

利息兌付是從第4年開始，分24個月兌付完成，每月歸還同等額度。理財產(chǎn)品方承諾將啟動實物兌付，開放所有在售項目的房產(chǎn)、車位、商鋪等，投資本息都可以直接抵扣房款。

鴻坤集團董事趙偉豪表示：“此次兌付的原則是本息全兌，公開透明。本著對投資人負(fù)責(zé)、對社會負(fù)責(zé)的原則，鴻坤絕不逃避、不推卸、不躺平。鴻坤將結(jié)合自身現(xiàn)金流和資產(chǎn)情況，公開有序的開展兌付工作，最大限度保護投資人權(quán)益。目前公司正在積極盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，采取靈活的兌付方式，既有現(xiàn)金兌付、實物兌付又有現(xiàn)金和實物相結(jié)合的方式。”

2017年，趙彬把公司交給其子趙偉豪。隨后的幾年，鴻坤集團旗下公司北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“北京鴻坤地產(chǎn)”)銷售規(guī)模保持在200億元左右，基本徘徊不前。

北京鴻坤地產(chǎn)流動性問題此前就已有征兆。2021年11月，鴻坤地產(chǎn)規(guī)模為3.437億元“19鴻坤01”債券，遭遇回售兌付兌息展期兩期兌付，盡管暫時獲得喘息的機會，但就整體情況而言，鴻坤地產(chǎn)難言樂觀。

截至2021年6月底，鴻坤地產(chǎn)總負(fù)債455.5億元，短期借款、一年期到期的非流動性負(fù)債分別為10.18億元、25.81億元，但公司賬上資金僅30.4億元。

截圖來源：鴻坤地產(chǎn)2021年半年報

此外，2022年10月和12月，鴻坤地產(chǎn)將有2只債券到期，以及還有短期應(yīng)付票據(jù)23.66億元，手中的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為28.82億元。

雪上加霜的是，4月5日，北京鴻坤地產(chǎn)成為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的為573.39萬元。3月28日，趙偉豪所持北京合潤資產(chǎn)管理有限公司2970萬元股權(quán)被凍結(jié)，凍結(jié)日期自2022年3月4日至2025年3月3日，執(zhí)行法院為甘肅省蘭州市中級人民法院。

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房企愛“理財”久矣

2021年下半年以來，有關(guān)房企的理財產(chǎn)品兌付問題不絕于耳。除了鴻坤金服，此前已有恒大、佳兆業(yè)、陽光城、寶能、中國奧園，當(dāng)代置業(yè)、祥生控股、三盛集團等多家房企紛紛爆出理財產(chǎn)品無法兌付。

目前來看，這些房企的理財產(chǎn)品深陷其中，涉及金額也較大。目前公開報道的恒大、佳兆業(yè)、陽光城均超百億。

一位業(yè)內(nèi)人士分析指出，房企涉及金融早已是陳年舊事，如今理財產(chǎn)品兌付問題，只是行業(yè)流動性問題的又一個反應(yīng)。

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，始終圍繞著錢與客戶之間游走。為了賣房和融資，有些房企在8年前就開始聯(lián)合銀行，供其融資和助力賣房。

從萬科、恒大入股銀行，到綠地聯(lián)手阿里打造“地產(chǎn)寶”，再到保利地產(chǎn)聯(lián)手民生銀行推出“利民寶”，這一系列理財產(chǎn)品方式的出現(xiàn)，促使房地產(chǎn)與金融加速融合，推動新型融資模式涌現(xiàn)。

最初理財產(chǎn)品的操作模式，還是通過投資人購買銀行提供的理財產(chǎn)品，銀行在扣除服務(wù)費用成本后，把資金貸給地產(chǎn)商，地產(chǎn)商通過節(jié)省的融資成本，然后以價格讓利的方式，將房屋的優(yōu)先購買權(quán)給予投資人。

互聯(lián)網(wǎng)金融的快速發(fā)展以及移動互聯(lián)網(wǎng)的興起，推動了金融體系的“技術(shù)性脫媒”，也推動了互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)的結(jié)合。房企融資也開始嘗試包括眾籌、互聯(lián)網(wǎng)金融等新模式，例如近日出現(xiàn)爆雷的當(dāng)代置業(yè)“職員寶”等理財產(chǎn)品。

新城控股高級副總裁歐陽捷曾分析表示，房企面臨著越來越高的資金成本，倒逼他們尋找新的金融工具，致使大量新興的融資模式相繼涌現(xiàn)。

通過與金融業(yè)的結(jié)合，房企可以獲得更加暢通的融資渠道。據(jù)獨角金融不完全統(tǒng)計，在房企銷售業(yè)績排行前十的企業(yè)中，有7家企業(yè)不同程度涉及金融領(lǐng)域，包含不同的理財產(chǎn)品。

資料來源：公開報道、官網(wǎng)整理

除此之外，還有萬達(dá)集團、越秀地產(chǎn)、泛�？毓�、中天城投等眾多房企，不同程度涉及金融領(lǐng)域，推出自己的理財產(chǎn)品。

值得注意的是，一直以來，有房企背書的金融產(chǎn)品備受青睞。另外，還出現(xiàn)過一些冒充房企進(jìn)行籌資的理財產(chǎn)品。例如在2019年，網(wǎng)上就出現(xiàn)盜用“萬科”名義，出現(xiàn)“萬科財富”、“萬科財富短期寶”，被萬科地產(chǎn)打假。

如今備受青睞的房地產(chǎn)理財產(chǎn)品，連續(xù)出現(xiàn)爆雷現(xiàn)象，讓人們不得不重新審思地產(chǎn)行業(yè)與金融的深度捆綁。

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地產(chǎn)理財產(chǎn)品還能走多遠(yuǎn)?

業(yè)內(nèi)流傳一句話：“房地產(chǎn)做到最后就是做金融。”

2021年9月，恒大財富“爆雷”，掀開了房企隱秘融資的一角。

除了發(fā)債、銀行貸款等傳統(tǒng)融資渠道，房企從來不缺各類融資“創(chuàng)意”。

2016年左右，在P2P熱潮下，因為門檻低，募資能力強，地產(chǎn)公司也開始紛紛布局互聯(lián)網(wǎng)金融。

隨著行業(yè)強監(jiān)管，2020年“三道紅線”的政策出臺后，房企表內(nèi)融資能力、杠桿比例受到約束，地產(chǎn)公司又在第三方財富管理公司洗牌中尋求機遇。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》不完全統(tǒng)計，前百強地產(chǎn)公司中至少1/3擁有自己旗下的財富管理公司或財富直銷團隊，盡管近年來，隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，部分地產(chǎn)公司退出了財富管理業(yè)務(wù)，地產(chǎn)財富管理公司趨于低調(diào)，但數(shù)量、規(guī)模仍不可小覷。

而地產(chǎn)財富公司的理財合同大同小異。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)一般包括募資總規(guī)模、起投額、投資期限和預(yù)期年化收益率。產(chǎn)品各相關(guān)方包括發(fā)行方(即融資方)、承銷商、受托管理人、擔(dān)保方和備案機構(gòu)。

2021年9月份，《證券時報》重點發(fā)布了一篇關(guān)于“偽金交所”的深度報道。據(jù)統(tǒng)計，全國有70多家公司打著“金交所”的旗號，違規(guī)搭建了一條為地產(chǎn)公司和三方財富公司發(fā)行理財產(chǎn)品的地下融資新通道。

如前所述，更有多家房企都有類似的“員工福利”，有的企業(yè)甚至不光推薦員工買，還推薦給業(yè)主買。

這些面向員工的理財產(chǎn)品，究竟是肥水不流外人田，還是收割自家人的鐮刀?

一位地產(chǎn)界人士表示，類似“職員寶”的理財產(chǎn)品，本質(zhì)就是公司版的P2P，暴雷后利息沒了，本金想變現(xiàn)都是難題。高息理財?shù)娘L(fēng)險，一定要有承擔(dān)損失的心理準(zhǔn)備。

多年來，房企的互金游戲一直被質(zhì)疑染上自融的暗疾。很多房企兜售的理財方案中，融資方、擔(dān)保人、托管人及銷售方，都疑似其關(guān)聯(lián)公司。

比如鴻坤地產(chǎn)旗下鴻坤財富發(fā)行的產(chǎn)品，通過旗下兩子公司作為融資方和擔(dān)保方，募集的資金用來補充公司的流動資金，最終用于地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。

奧倫達(dá)部落也有類似現(xiàn)象。其理財產(chǎn)品奧倫達(dá)部落海坨山谷的操盤方——張家口海坨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2016年7月，天眼查數(shù)據(jù)顯示其風(fēng)險等級為高級。2021年8月-9月，該公司因未按時履行法律義務(wù)而被赤城縣人民法院強制執(zhí)行五次，執(zhí)行標(biāo)的從253萬元到86萬元不等。

該公司的股權(quán)鏈條也相當(dāng)復(fù)雜，通過天眼查，梳理其股權(quán)路徑圖如下：

可以看出，海坨山谷的最終受益人是香港居易國際集團控股有限公司，而居易國際董事局主席劉向陽，即是奧倫達(dá)部落的創(chuàng)始人。而購買海坨山谷理財產(chǎn)品的投資人，很多就來自其地產(chǎn)項目原鄉(xiāng)美利堅。

類似的還有碧桂園的碧有信平臺銷售的交易所產(chǎn)品，這些理財產(chǎn)品募集的資金會投向碧桂園合作企業(yè)，或者碧桂園旗下項目等。

上海申浩(南通)律師事務(wù)所的陸雷律師表示，自融缺乏在法律上的概念認(rèn)定。《債務(wù)融資工具有關(guān)事項規(guī)范通知》嚴(yán)禁發(fā)行人“自融”，即發(fā)行人不得直接認(rèn)購，或者實際由發(fā)行人出資，但通過關(guān)聯(lián)機構(gòu)、資管產(chǎn)品等方式間接認(rèn)購自己發(fā)行的債務(wù)融資工具，認(rèn)購資產(chǎn)支持票據(jù)及其他符合法律法規(guī)、自律規(guī)則規(guī)定的情況除外。

因此對于這類集資，一定要想到最壞的結(jié)果，包括項目公司破產(chǎn)的可能性。對于高息理財，中小投資人還是保持警惕，以不參與為主。